Директор МУП «Жилкомсервис» – о положении дел в сфере ЖКХ, о новой системе оплаты за коммунальные услуги и о том, как не попасться на удочку управляющих компаний

Бойтесь домкомов, жару приносящих

- Игорь Борисович, по стране шагает новый Жилищный кодекс. Но для большинства регионов он стал не символом реформ, а призраком грядущей катастрофы в сфере ЖКХ. Ловкие дельцы бросились делить и разбирать жилые дома, искать новые пути обогащения за счет населения. На ваш взгляд, каковы результаты данного нововведения и оправдают ли они ожидания российского правительства? Плюсы и минусы нового ЖК?

- На сегодняшний день ситуация в городе такова, что треть всего бывшего муниципального жилого фонда находится в УК (управляющих компаниях) или ТСЖ (товариществах собственников жилья). Всего это более трехсот домов, из них только десять создали ТСЖ. Прошло чуть меньше года со времени первой передачи жилфонда в ведение УК, но пока каких-то положительных сдвигов я не вижу – как поступали от населения жалобы на плохое качество обслуживания, так они и поступают. Надо понимать, что управляющие компании – структуры коммерческие, ради получения прибыли на всем экономят. Зачастую жильцы, не важно – приватизированных квартир или нет, не знают куда и к кому обращаться по вопросам обслуживания. На сегодня нормально работающих компаний нет. Все раньше говорили, что «Жилкомсервис» – это посредник и это плохо. Но большинство управляющих компаний пошли по этому же пути, наняли подрядные организации для обслуживания жилфонда, и в итоге получилась та же самая схема. Ничего нового они не предложили, лишь снизился профессионализм этих работников и значительно слабее стал контроль за их деятельностью. Вот и весь результат. Сегодня ни одна из УК, пришедших на наш рынок, не готова инвестировать жилищный фонд, вкладывать в него средства. Все живут ровно в рамках тех средств, что платит население. Последний пример (называть компанию не буду, чтобы по судам не затаскали): управляющая компания претендует на дом. По настоянию прокуратуры мы им этот дом передаем. А весь уставной капитал этой компании – компьютер стоимостью десять тысяч рублей. И таких компаний большинство.

- Очевидно и то, что управляющие компании берут в свое ведение только хорошие дома. Почему они не хотят эксплуатировать деревянный жилфонд, ветхое жилье?

- Сегодня их интересуют в первую очередь девятиэтажные и выше дома. В крайнем случае – хорошие пятиэтажки. Пока домов ниже трех этажей в ведении УК нет. Их не интересуют бывшие общежития, которых много в городе, так как это сложно и затратно. Их не интересуют деревянные дома, даже в хорошем состоянии, так как затраты там большие, а денег с 8-16 квартир много не соберешь. И сегодня мы видим, что в отношениях с энергетиками управляющие компании идут по тому же пути, что и мы. Долги управляющих компаний перед АГК (Архангельской генерирующей компанией) за теплоэнергию достаточно большие.

- Кстати, о долгах. Есть опасения, что мы получим кризис по платежам накануне нового отопительного сезона?

- Сложно судить, не зная точного финансового положения УК. Но, судя по заявлениям Архангельской генерирующей компании в прессе, управляющие компании имеют достаточно серьезные долги перед энергетиками. Можно предположить, что уже сейчас, в начале лета после завершения отопительного сезона и проведения гидравлических испытаний многие дома, находящиеся в ведении УК, так и не будут вновь подключены к горячему водоснабжению. У ряда управляющих компаний возникнут серьезные проблемы, за которые они должны будут нести ответственность перед населением.

- То есть при наличии задолженности Архангельская генерирующая компания прекратит подачу тепловой энергии для УК, и дома останутся без тепла и горячей воды?

- Летом – без горячей воды, осенью возможно не подключение в срок отопления. У нас в начале отопительного сезона ежегодно возникают подобные ситуации: когда весь город уже подключен, а кооперативные дома, имеющие задолженность, остаются без тепла до полного погашения долга.

Мне могут возразить, что у МУП «Жилкомсервис» тоже существует довольно большая задолженность перед АГК, но на это есть вполне объективные причины. Собственно, причины у нас и управляющих компаний одни и те же. Разница в том, что «Жилкомсервис» - организация муниципальная, прозрачная, нас проверяют все контролирующие органы. Мы подотчетны и мэрии и Горсовету, а УК – только населению. Не думаю, что они подробно и документированно отчитываются перед жильцами.

- То есть новый жилищный кодекс пока не может принести ожидаемых результатов?

- Он бы мог иметь положительный эффект при двух условиях: во-первых, если бы состояние жилищного фонда соответствовало должным нормативам, либо были бы предложены какие-то серьезные средства для приведения его в порядок. Второй момент – все, что связано с тарифами на тепловую и электрическую энергию. Эти тарифы составляют самую большую долю в платежах населения. У «Жилкомсервиса» сегодня нет задолженностей перед налоговой, по платежам, даже за электроэнергию, все долги только за тепловую энергию. Считаю, что регионы не готовы к таким нововведениям. Что касается Архангельска, то это вообще город специфический. Из четырех с половиной тысяч домов три с половиной – деревянные. По количеству каменные дома составляют меньше трети, хотя по площади они, конечно, больше.

- Игорь Борисович, а ситуации с двойными счетами населению от «Жилкомсервиса» и управляющих компаний еще имеют место быть?

- К сожалению, пока этот вопрос еще не решен до конца. С теми УК, которые работают сегодня легитимно, и которым передан жилфонд от нас, этих проблем нет. На сегодняшний день есть только одна компания, которой официально не передан ни один дом – это ООО «Домком». С этой компанией у нас прошло несколько судов, которые мы выиграли, в том числе и в вышестоящих инстанциях. У них несколько домов по Октябрьскому округу: проспекту Ломоносова, улицам Попова, Комсомольской. Жильцы этих домов получают двойные счета. «Домком» выпускает свои квитанции, хотя на сегодняшний день у них не заключен ни один договор – ни по теплу, ни по энергии, ни по вывозу мусора, ни по лифтам. При этом они с людей собирают деньги. Все, что они сделали – в одном из домов по Комсомольской выкинули необходимое сужающее оборудование и добились такой жары, что жильцам пришлось открывать зимой окна даже на лестничных площадках. Любой специалист вам скажет, что этого делать нельзя. Исправно собирая деньги с населения по своим квитанциям, сама УК «Домком» не платит никому.

- И как теперь населению вернуть свои деньги?

- Только через суд. К сожалению, складывается непонятная ситуация, когда даже мировые судьи при всей абсурдности происходящего, встают не на сторону пострадавших жильцов, а на сторону УК.

- Насколько я знаю, многие жители жаловались на то, что «Домком» пришел на обслуживание домов без их согласия, без общего собрания жильцов…

- Нарушений там, действительно, очень много. Все жалобы как раз и идут такого плана: мол, я не голосовал. Но по закону чтобы дом выбрал какую-то управляющую компанию, достаточно согласия 51 процента собственников жилья, проживающих в этом доме. То есть только тех жильцов, чьи квартиры приватизированы. Мнение нанимателей жилья никто не спрашивает.

- Игорь Борисович, в таком случае, дайте совет профессионала, как не попасться на удочку таких случайных компаний?

- Во-первых, внимательно относиться ко всем документам, которые вам предлагают подписать. А вообще, я бы сегодня воздержался от каких-либо голосований. Лучше дождаться нового года, пока конкурсы начнет проводить муниципалитет, когда это будет на серьезном профессиональном уровне. Условия данного конкурса приняты Федерацией, это серьезный документ. С января 2008 года мэрия города начнет проводить конкурсы, делить оставшийся жилой фонд на лоты. И тогда уже к участию в конкурсе будут допущены лишь те УК, которые будут соответствовать довольно жестким критериям. Не случайно сегодня управляющие компании стараются завести под свое управление как можно больше жилых домов, они понимают, что с нового года у многих из них уже не будет шансов.

Хороший выход – образование ТСЖ, но здесь очень серьезную роль играет человеческий фактор. Необходимо все просчитать, очень точно оценить техническое состояние дома и выбрать во главе хорошего управленца и организатора. В городе есть положительные примеры такого управления домом – улица Советская, 11.

Не приватизируйте «деревяшки»

- Игорь Борисович, а что будет с архангельскими «хрущевками»? Москва, как известно, свои уже снесла, Питер собирается перестраивать и тоже сносит. А по какому пути пойдем мы? Как вы относитесь к заявлениям Александра Донского на эту тему, а также к положениям послания Президента России?

- Считаю, что нам браться за «хрущевки» пока рано. Мы еще не разобрались с деревянным и ветхим фондом. Сегодня те целевые программы, которые прошли по инициативе мэра Архангельска Александра Донского, предполагают вложение серьезных средств. Многие из них касаются жилья. В послании Президента России было сказано, что регионы получат сто миллиардов рублей на ветхое жилье. Это замечательно, но пока не ясно, какую сумму и в какие сроки получит наш регион. В любом случае, это дело не одного года, ведь проблемы ветхого жилфонда копились годами. Целых пятнадцать лет вообще прошли впустую, когда город не строился и даже не ремонтировался. Что касается технического состояния «хрущевок», то стеновые панели и сто лет простоят, все остальное в любом случае рассчитано лет на 70. Повторюсь: пока наш город к реконструкции или сносу этих пятиэтажек не готов, нам бы «деревяшки» удержать.

- Последняя авария на Воскресенской вновь напомнила о проблеме ветхого жилья. Что делать людям, если дом сошел со свай? Особенно сложно в этой ситуации владельцам приватизированных квартир.

- Дом на Воскресенской, 69 сошел со свай. Часть квартир была приватизирована, часть нет. Что касается неприватизированных квартир, глава округа сразу же предложил людям жилье в маневренном фонде, причем, заметьте, в этом же районе. Не на окраинах, хотя закон предписывает выделение маневренного жилья в черте города, не ограничивая районы. Владельцам приватизированных квартир, то есть собственникам жилья, муниципалитет не обязан предоставлять жилье в данном случае. Это собственность гражданина, и он сам должен нести обязательства по сохранению своего имущества. Есть надежда на помощь глав округов, но и то, по закону, они не обязаны этого делать.

С приватизацией деревянного жилищного фонда вообще складывается сложная ситуация. По сути не надо было приватизировать деревянный фонд вообще, насколько я знаю, их даже страховые компании берут неохотно. Приватизация деревянных домов чревата последствиями: они горят, сходят со свай и вообще требуют больших затрат от собственника на содержание и ремонт.

Наведение чистоты – в единый кулак

- Каково сегодня положение муниципального предприятия «Жилкомсервис»?

- Сложная ситуация складывается по задолженности перед АГК в сумме более 400 млн. рублей. Других долгов у нас нет. Также как нет и старых долгов, вся задолженность перед АГК за 2006 год закрыта. Чтобы было понятно, что такое 400 миллионов рублей – АГК в месяц нам выставляет по 100-150 миллионов. То есть это не долговременные долги.

- А много ли у вас должников и какую работу вы с ними проводите?

- На 1 апреля у нас население задолжало 256 миллионов рублей. Только за 1 квартал оформлено более трех тысяч судебных исков на три миллиона, взыскано за 1 квартал 18 с лишним миллионов рублей. Работа ведется. Помимо этого, расчетные центры заключают договоры с населением о рассрочке платежей.

- В чем перспективы развития предприятия? При составлении программы развития на что в первую очередь вы бы обратили внимание?

- В этом году впервые заложены солидные средства – до ста миллионов рублей в год на капитальный ремонт жилого фонда, в первую очередь ветхого и деревянного. Если так пойдет и дальше, это вселяет оптимизм. Второе – необходима программа по энергосбережению. Наши долги образуются из-за недостаточной технической оснащенности. Нужна установка теплосчетчиков. Для этого требуется порядка 120 миллионов рублей. Если бы была возможность, на это были бы потрачены первоочередные средства. Расчет тарифа на тепловую энергию от факта потребления отличаться может на порядок. Практика установки теплосчетчиков в тех домах, которые установили их за счет самих жильцов, показывает значительную экономию. В самые холодные месяцы с теплосчетчиком население платит больше, зато в остальные – значительно меньше.

- Игорь Борисович, когда будут объявлены конкурсы на управление домами, «Жилкомсервис» будет в них участвовать?

- Считаю, что при нынешнем положении дел, когда у нас есть долги перед АГК, это было бы нечестно по отношению к населению. Хотя, справедливости ради надо сказать, что, не смотря на все трудности и перипетии рынка ЖКХ, кредит доверия населения к «Жилкомсервису» остается по-прежнему очень большим.

- Больной вопрос – чистота в городе. Что мешает предприятию в постоянном режиме сохранять чистоту в Архангельске? В чем общие проблемы городского хозяйства в плане благоустройства?

- Самое главное – нехватка средств. 42,8 млн. рублей в год нам не хватает только на уборку придомовых территорий. Не достаточно средств на вывоз помоек, это больная для окраин тема. ЖКС пришлось нанимать дополнительные организации для вывоза помоек со своим транспортом в наиболее проблемных округах – Исакогорке, на 14 и 21 лесозаводах. Со «Спецавтохозяйством» мы заключили дополнительные соглашения на более частый вывоз мусора в самых болевых точках. В неблагоустроенном фонде, где есть возможность подъезда машин к помойкам, в летнее время предусматриваем установку контейнеров.

Причина банальная – на постоянное поддержание чистоты в городе элементарно не хватает денег. Мое мнение – в Архангельске необходимо создать предприятие, которое бы полностью отвечало за уборку всего города. Не делить, как сейчас, на придомовые территории, территории, находящиеся в ведении глав округов, на тротуары, находящиеся в управлении дорог. С приходом УК эта путаница еще более усиливается: в одном дворе стоят дома разной принадлежности, следовательно, убирать территории будут разные структуры. На одной контейнерной площадке стоят контейнеры и УК и ЖКС… Нужна единая структура по уборке. Но это должна быть обязательно муниципальная структура, находящаяся под полным контролем городской власти.

Платить будем по-новому

- Какие планы работ по подготовке жилья к новому отопительному сезону? В этом году вам выделено больше средств? Насколько эффективно спланировано их использование?

- «Жилкомсервису» никто денег из бюджета не дает, мы работаем на средства, собираемые с населения. Что касается плановых ремонтных работ, они традиционно начнутся после завершения отопительного сезона. К сожалению, депутаты не приняли предложенное мэрией повышение тарифов на 21 процент, это как раз та часть средств, что идет на подготовку к зиме. Что ж, будем работать, исходя из 9 процентов, хотя этого явно недостаточно. Надо понимать, что и эти деньги мы получим лишь в августе, в конце сезона. Безусловно, это снижает эффективность работ.

- Игорь Борисович, мы наконец-то вернулись к старой доброй системе отплаты за тепло только в отопительный сезон. Вы считаете, что эта система более социализирована и удобна для населения, чем равномерная плата в течение 12 месяцев?

- Да, уже в этом летнем сезоне мы будем работать по новой системе оплаты услуг. Она, действительно, более справедлива, более понятна и населению, и нам, и энергетикам. Теперь платить за отопление мы будем только по факту. Отопительный сезон в нашем городе заканчивается с 21 мая, значит, в мае мы будем платить только за 21 день. И первые счета за отопление население получит лишь в октябре. Раньше доходило до смешного: мы летом человеку не могли сделать перерасчет за тепло, так как фактически его не было.

- Вы не ожидаете снижение задолженности за лето, так как общая сумма платежей значительно уменьшится и народу будет легче расплатиться со старыми долгами?

- Посмотрим. Такая система у нас вводится только первый год. А вообще традиционно те, у кого не многолетняя задолженность, стараются погасить все долги к Новому году. Такая хорошая традиция у нашего народа.

- За горячую воду мы тоже будем платить по факту потребления? Существует какой-то норматив по отключению горячей воды?

- За горячее водоснабжение будет производиться оплата согласно графику подачи и отключения воды, то есть только по факту потребления. Но сами понимаете, могут быть аварийные прорывы при гидравлических испытаниях, особенно учитывая сложную ситуацию с нашими дырявыми трубами. В этом случае надо будет смотреть индивидуально по каждому дому. Но все плановые отключения горячего водоснабжения будут производиться согласно опубликованному в СМИ графику.

Елена Веснина